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关于区人民政府贯彻执行《物业管理条例》情况的调研报告

信息来源: 时间:2016-07-05

 

按照区人大常委会的工作安排我委对区人民政府贯彻执行《物业管理条例》情况进行了调研。调研过程中,听取了住建委、龙山街道、怀柔镇等多个单位和街道镇乡关于《物业管理条例》执行情况的汇报;组织部分市、区人大代表与居委会、物业服务企业、业主委员会负责人和业主代表进行了座谈;到湖光小区、府前东街九号院等老旧小区实地走访,通过与业主和保洁员现场沟通了解物业管理中存在的问题;调研期间,通过怀柔信息网、人大网和怀柔报发布了向全区社会各界征求相关工作意见和建议的公告,收到来信8件,意见和建议60余条。调研报告如下:

一、主要工作及成效

我委认为,区人民政府认真贯彻执行《物业管理条例》,根据我区住宅小区实际情况,制定管理办法,创新管理模式,提升行业监管水平,我区的物业管理工作不断取得新成效

(一)依法行政,对区内物业管理活动的监督管理水平不断提升

为规范我区物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,根据《物业管理条例》和《北京市物业管理办法》,结合我区实际情况,制定出台了《怀柔区进一步完善住宅区物业管理工作的办法》,进一步明确了物业管理相关各方的责任和义务,为我区物业管理活动的有序、健康发展奠定了法制基础。

(二)积极推动业主委员会组建试点工作开展,不断引导发挥业主委员会的自治职能

我区自试点组建业主委员会以来,大部分业主委员会在小区日常事务管理、协调业主与物业企业关系、协助居委会参与社区管理等方面发挥了积极作用,湖光小区、丽湖嘉园等小区业主委员会在小区物业自治等方面进行了有益尝试,取得了一定的效果,代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的能力不断增强。

(三)强化行业监管,物业服务企业经营行为不断规范

一是推行物业服务合同示范文本,落实物业管理专业人员持证上岗制度,严格物业费收支情况公示要求;二是加强物业服务企业资质审批后的监管大执法检查力度,完善日常巡查和对投诉建议的反馈机制,规范企业经营行为。

(四)部分历史遗留问题逐步得到解决

    一是区政府加大投入力度,实现了住宅小区物业管理和“基本物业服务”全覆盖,使无物业企业服务的老旧住宅小区环境得到了显著提升,公共基础设施维护和绿化养护等一些长期困扰业主生活的问题得到了解决;二是住宅维修资金归集工作取得了一定进展,维修资金使用流程得到进一步优化。

二、存在问题

从调研情况看,我区在贯彻执行《物业管理条例》中做了大量工作,取得了一定的创新和突破,但与群众期待仍然存在较大差距,有以下几方面问题亟待解决:

(一)物业管理相关各方认识差距较大

行业主管部门、街道镇乡、业主和物业服务企业对物业管理工作的角色分工、责任义务、预期目标缺少统一标准和规划。

(二)物业服务企业的服务水平参差不齐

一是部分企业管理不严、职责不清,安全保卫和绿化养护等工作有名无实;二是部分企业服务水平低,卫生保洁走形式,日常维修不及时;三是物业服务企业的市场退出机制不健全。

(三)业主委员会组织不健全,政府的扶持力度有待进一步加强

一是有部分小区至今未成立业主委员会,业主的权益不能得到有效行使和保障;二是已成立的业主委员会大多数没有办公用房,活动经费不足,不能满足业主委员会的正常支出,制约了业主委员会活动的开展。

(四)“基本物业服务”制约物业企业发展

    “基本物业服务”对物业服务企业的正常发展有一定影响,基本卫生费的收取办法和调整机制有待进一步完善。

三、几点建议

物业管理工作是一项涉及千家万户的民心工程,建议区政府在逐步解决好当前物业管理中突出矛盾的同时,坚持依法行政,立足长远,逐步完善物业管理的监管机制,不断加大物业市场的整顿力度,进一步落实好《物业管理条例》:

(一)制定物业管理规划

一是结合区情实际,根据各居民小区的建设年份、人口规模、地理位置、权属性质、硬件条件等情况,在充分征求业主意见的前提下分类制定小区物业管理目标,明确业主与物业服务企业的责任义务;二是根据小区的物业管理目标类别分级测算制定对应的物业收费标准,并建立相应的收费调整机制。

(二)加大对业主委员会的扶持力度,充分发挥好业主委员会的自治职能

一是做好无业主委员会小区的业主委员会筹建工作,引导在职党员干部参与业主委员会的建设和运行,鼓励企事业单位参与或支援相关小区的业主委员会建设和运行,进一步加大共治共建力度;二是加大财政投入力度,增加业主委员会工作经费,对成员发放适当的工作补贴,解决办公场所不足问题;三是研究出台相关细则办法,为业主委员会开展小区物业自治提供政策支持。

(三)完善监管措施,提高物业服务水平

一是加大对物业服务企业的监管力度,建立健全考核机制,由行业主管部门、街道镇乡和业主委员会、业主三方对其服务质量进行定期考核,建立黑名单制度,完善行业退出机制;二是根据小区物业管理的分类分级标准,要求区内从事物业服务的企业建立服务质量控制体系,建立固定公示牌供业主监督;三是鼓励物业服务企业提供跨小区的管道疏通、小项维修等有偿物业服务,通过有序竞争,降低运行成本。

(四)坚持政府扶持引导,以市场为依托,逐步完善老旧小区的物业服务

一是要继续做好对无物业小区的“基本物业服务”,依法依规完善管理办法,做好兜底;二是要出台扶持措施,在区内建成3-4家服务规范、有一定规模、差异化运行的物业服务示范企业,鼓励物业服务企业接收无物业管理小区,推进物业服务市场依法依规有序发展;三是针对规模较小、基础设施较差的老旧小区,探索进行打包物业管理,实现物业管理全覆盖。

(五)创新机制,解决一批群众关心的难点问题

一是解决好小区停车难问题,加强停车秩序管理,清理违法的地锁地桩,保障消防通道畅通,在停车困难小区周边的空地、广场、道路两侧设立夜间停车泊位,鼓励建设立体车库等现代停车设施;二是建立台账,继续优化维修资金使用流程,分期分批解决好部分老旧小区存在的污水管道破损、屋顶漏水、基础设施不完善等民生问题;三是处理好部分小区存在的开发商遗留问题,制定落实好开发企业与物业企业工作对接管理办法,对拒不履行整改责任的开发企业实行区域禁入,维护好广大业主的合法权益。

(六)加大宣传力度

    一是通过电视、报纸、网络等媒体对《物业管理条例》等物业相关法律法规进行宣传,增强业主依法维权和缴费意识;二是做好信息公开,明确行业主管部门、镇乡街道、业主委员会和物业服务企业的角色分工,促使物业服务企业严格履行物业服务合同约定。